租住房屋是大部分人都会遇到的事情，在租赁合同签订和履行过程中，如果租期尚未届满时，房主房屋被法院拍卖。那么，承租人享有优先购买权吗，什么条件下可以行使？

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我在某社区租了一套房子，已经五六年的时间了。最近房东有卖房的打算，直接在网上登了卖房信息，但是他没有通知我。最近总有中介带人过来敲门看房，我很生气，因此质问房东，他说只是先登个信息，不是马上就卖，但我住得总是不安心。我听说承租人有优先购买权，想了解一下承租人享有优先购买权吗，什么条件下可以行使？

上海沪泰律师事务所孟海律师解答：

根据《合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

根据该法条的规定我们可以知道，作为房屋产权人，在出售房屋之时有一个义务，即应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。而承租人在与其他房屋的购买者出价（包括付款方式）相同的情况下，对该房屋享有优先购买的权利。

根据相关法律的规定，承租人行使优先购房权应当满足以下条件：

1、出租人将租赁房屋出售给第三人，该第三人不包括房屋共有人、出租人的近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女等。

2、出租人将房屋出卖前的合理期限内通知承租人，如双方无特别约定，则一般为三个月。

3、承租人需在一定期限内需要行使优先购买权。如双方无特别约定，该期限为出租人通知后的15天。

4、承租人应在与第三人同等条件下才能优先购房。

孟海律师解析：

优先购买权是法律规定的特定权利，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。该权利受到侵害时，损害赔偿请求权是承租人享有的权利之一。

依照权利处分原则，承租人可以单就损害提出赔偿请求，在此情形下，应当尊重承租人对权利主张的处分，支持其该项请求。

另外，需要注意的是，当事人行使自己的权利需要在一定时间范围之内，法律虽未明确规定承租人优先购买权被侵害的诉讼时效。

但是，承租人优先购买权是一种请求权，根据法律规定，请求权行使的诉讼时效一般为在知道或应当知道被侵权之日起的两年，在无特殊规定的情况下，承租人优先购买权的诉讼时效应适用法律的一般性规定。

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